Distrato nas Operações Imobiliárias: Entenda o Processo e Seus Impactos

O distrato é uma operação comum nas operações comerciais em geral. No contexto das operações imobiliárias, refere-se à rescisão contratual de um compromisso previamente firmado entre as partes, geralmente envolvendo a aquisição de imóveis, sejam eles residenciais, comerciais ou terrenos.

Essa operação ocorre quando uma das partes, ou ambas, decide encerrar o vínculo contratual antes da sua plena execução.

O distrato é regulamentado pela legislação brasileira, em especial pela Lei 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, que trouxe regras mais claras e segurança jurídica para compradores e incorporadoras.

Observações:

 

• • O distrato é aplicável apenas em contratos em que as obrigações ainda não foram integralmente cumpridas por ambas as partes (contratos executórios).

• • Em contratos em que uma das partes já cumpriu integralmente sua obrigação, não se fala em distrato, mas em resolução ou rescisão.

Motivos Comuns para o Distrato

Diversos fatores podem levar ao distrato em operações imobiliárias, tais como:

 

• • Dificuldades financeiras: Quando o comprador enfrenta dificuldades para cumprir as obrigações financeiras do contrato, como o pagamento de parcelas.

• • Atraso na entrega do imóvel: O descumprimento dos prazos por parte da construtora pode motivar o comprador a buscar o distrato.

• • Mudança de planos: Alterações nas necessidades pessoais ou profissionais do comprador podem levar ao pedido de rescisão.

• • Problemas contratuais ou estruturais: Descoberta de cláusulas abusivas ou defeitos no imóvel podem justificar o encerramento do contrato.

Observação importante: um eventual descumprimento dos prazos de entrega do imóvel, pode ensejar a rescisão contratual por parte do comprador (adquirente), por outro lado, em alguns casos um pedido de acordo é originado por uma das partes (normalmente a incorporadora), que por meio desta estratégia, está se desincumbindo da multa contratual em favor do adquirente.

Este tipo de acordo favorece as incorporadoras que, normalmente se utilizam do subterfúgio da confecção de um distrato e se comprometem a devolver parte dos valores pagos, pelo comprador durante o tempo de contrato, porém, também favorece o adquirente, quando este deseja uma solução rápida e fácil.

No entanto, não é isso que vêm ocorrendo na prática, pois mesmo diante da obrigação contratual das incorporadoras em restituírem os valores pagos pelos adquirentes em razão do distrato assinado, gerando uma situação de espera na devolução do dinheiro empregando ocasionando a necessidade de ajuizamento de ações judiciais.

Aspectos Legais do Distrato

A Lei do Distrato estabelece critérios específicos para a rescisão contratual, protegendo tanto os direitos do comprador quanto das construtoras. Entre os pontos principais, destacam-se:

 

1. 1. Multas e Percentuais de Retenção: A lei permite que as incorporadoras retenham um percentual dos valores pagos pelo comprador, que geralmente varia entre 25% e 50%, dependendo da situação. Em casos de imóveis construídos sob o regime de patrimônio de afetação, a retenção pode ser maior.

1. 1. Prazos para Devolução: Após o distrato, o prazo para a devolução dos valores ao comprador também é regulamentado. Geralmente, é de até 30 dias após a emissão do habite-se ou encerramento do contrato.

1. 1. Forma de Solicitação: O distrato deve ser formalizado por escrito, podendo ser mediado extrajudicialmente ou, em casos de discordância, via judicial.

Impactos do Distrato

O distrato impacta tanto o comprador quanto a incorporadora. Para o comprador, ele pode representar uma forma de minimizar prejuízos quando o contrato deixa de ser viável. No entanto, as retenções podem gerar perdas financeiras consideráveis.

Para as incorporadoras, o distrato significa a necessidade de revenda do imóvel e potencial impacto no fluxo de caixa e no planejamento financeiro.

Exemplo: para ilustrar a questão, suponha que um imóvel que tenha sido negociado por R$1.000.000,00 (um milhão de reais), tenha tido pagamentos por parte do comprador na ordem de R$200.000 (duzentos mil reais). Nesse caso, se for firmado um distrato da operação o comprador não terá direito a receber tudo o que pagou, pois a construtora tem o direito de reter percentuais do montante pago.

Cuidados ao Realizar o Distrato

Antes de solicitar o distrato, é essencial:

 

• • Revisar o contrato para compreender as cláusulas aplicáveis à rescisão.

• • Buscar a mediação amigável para evitar litígios judiciais demorados.

• • Consultar um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que seus direitos sejam protegidos e que a conta correta dos valores seja formalizada e cumprida.

Um Pouco Mais Sobre a Lei do Distrato Imobiliário

A Lei do Distrato Imobiliário (Lei 13.786/2018), trouxe mudanças importantes para regulamentar o distrato nas operações imobiliárias no Brasil. O objetivo principal da lei foi dar mais segurança jurídica às relações entre compradores e incorporadoras, além de estabelecer critérios claros para situações de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis.

Na legislação, o distrato é um termo utilizado para designar a extinção de um contrato por meio de acordo entre as partes. Ele está previsto no artigo 472 do Código Civil.

Aqui estão as principais mudanças introduzidas pela Lei do Distrato:

1. Retenção de Valores pela Incorporadora

 

• • A lei define os percentuais máximos que podem ser retidos pela incorporadora em caso de rescisão contratual:
    

     

    • • Empreendimentos sem Patrimônio de Afetação: A incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos pelo comprador.
    • • Empreendimentos com Patrimônio de Afetação: A retenção pode chegar a 50% dos valores pagos. O patrimônio de afetação é um regime jurídico que separa os bens e recursos de um empreendimento específico, oferecendo maior segurança aos credores e compradores.

2. Devolução de Valores ao Comprador

 

• • O comprador tem direito à devolução dos valores pagos, descontando a retenção e eventuais despesas administrativas e taxas previstas em contrato.

• • O prazo para devolução dos valores depende da situação:
    

     

    • • Empreendimentos concluídos: A devolução deve ocorrer em até 30 dias após a emissão do habite-se.
    • • Empreendimentos em construção: O prazo é definido pelo contrato, mas deve seguir o que foi acordado entre as partes no distrato.

3. Multas por Inadimplência

 

• • A lei regulamenta a aplicação de multas para compradores que desistirem do contrato. Essas multas devem ser claras e expressas no contrato, respeitando os percentuais máximos permitidos.

4. Formalização do Contrato

 

• • Todos os contratos devem trazer, em destaque, cláusulas específicas sobre os direitos e deveres das partes em caso de distrato, incluindo:
    

     

    • • Percentuais de retenção.
    • • Prazos para devolução de valores.
    • • Custos administrativos.

5. Atraso na Entrega do Imóvel

 

• • Em caso de atraso na entrega do imóvel pela incorporadora:
    

     

    • • Em regra existe uma tolerância de até 180 dias sem aplicação de penalidades.
    • • Após esse período, o comprador pode optar por rescindir o contrato e receber integralmente os valores pagos, sem retenção, e em até 60 dias.
    • • Alternativamente, o comprador pode permanecer no contrato e exigir indenização.

6. Obrigações do Comprador

 

• • A lei deixa claro que o comprador que solicitar o distrato deve arcar com:
    

     

    • • Custos administrativos.
    • • Multas ou taxas relacionadas ao contrato.
    • • Eventuais despesas com a comercialização do imóvel (como corretagem), caso previsto em contrato.

7. Transparência nas Negociações

 

• • Incorporadoras devem fornecer contratos com linguagem clara, evitando cláusulas abusivas ou ambíguas.

• • Termos sobre distratos e retenções devem ser apresentados ao comprador no momento da assinatura do contrato, reduzindo disputas posteriores.

8. Compra Coletiva ou em Lote

 

• • Para a desistência em contratos de compra coletiva ou loteamentos, a devolução de valores segue critérios semelhantes, mas o percentual de retenção pode variar conforme o caso.

Impactos da Lei

 

• • Para os compradores: Há maior clareza sobre os direitos em caso de desistência, mas as retenções podem representar uma perda significativa. A lei também desestimula desistências em massa, especialmente em imóveis na planta.

• • Para as incorporadoras: A lei trouxe maior segurança jurídica, reduzindo os riscos de desequilíbrios financeiros causados por distratos frequentes.

• • Para o mercado imobiliário: A regulamentação aumentou a previsibilidade nas transações, o que beneficia o planejamento de empresas e consumidores.

Conclusão

O distrato nas operações imobiliárias é um recurso importante para lidar com situações imprevistas que impossibilitam a continuidade do contrato. Com a regulamentação da Lei 13.786/2018, as partes envolvidas têm maior clareza sobre seus direitos e deveres, o que contribui para uma solução mais justa e equilibrada.

Ainda assim, é essencial que ambas as partes mantenham uma comunicação clara e busquem sempre a melhor solução para minimizar os prejuízos e evitar conflitos desnecessários.

No entanto, é importante que compradores analisem cuidadosamente os contratos e consultem especialistas para evitar prejuízos em caso de desistência.

Em caso de dúvidas, nosso time de advogados com expertise na área imobiliária está pronto para lhe atender.

Eduardo Monteiro Andrade – Advogado OAB/SP nº 468.559

Marcelo Ranieri – Advogado OAB/SP nº 468.567

Rafael Ricardo Jacomossi – Advogado OAB/SP nº 468.583

(JRM Advogados) – Jacomossi, Ranieri & Monteiro Andrade Advogados