O distrato nas operações imobiliárias permite encerrar a compra de um imóvel por acordo, mas exige atenção à multa, à devolução dos valores pagos e aos prazos. Quem procura cancelar a compra de um apartamento na planta ou terreno precisa primeiro identificar o tipo de contrato e quem deu causa ao encerramento.
Neste guia, veja 7 cuidados essenciais para compreender seus direitos, conferir o cálculo de restituição e avaliar uma proposta de distrato imobiliário antes de assinar.
Neste artigo
1. O que é distrato nas operações imobiliárias?
O distrato nas operações imobiliárias é o acordo pelo qual comprador e vendedor encerram um contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda de imóvel. O documento deve definir o destino dos valores pagos, eventuais descontos, prazos e obrigações que ainda precisam ser cumpridas.
Na linguagem cotidiana, “distrato imobiliário” também é usado para pedidos de cancelamento motivados por inadimplência ou atraso na obra. Juridicamente, porém, o acordo para encerrar o vínculo é diferente da resolução por descumprimento contratual. Essa distinção influencia quem responde pelas penalidades e quanto deve ser devolvido.
A dificuldade para pagar parcelas, a negativa de financiamento e a mudança de planos podem levar o comprador a procurar uma saída. Já o atraso da construtora exige analisar a responsabilidade pelo descumprimento. O motivo deve estar documentado antes da negociação.
2. Qual lei se aplica ao distrato imobiliário?
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou as regras de incorporações imobiliárias e loteamentos. Ela não criou uma regra única para qualquer compra de imóvel: a modalidade do negócio, a data do contrato e a existência de garantia fazem diferença.
Em incorporações, como muitos apartamentos vendidos na planta, são relevantes os artigos 43-A e 67-A da Lei nº 4.591/1964. Para loteamentos, deve-se examinar o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979. Compra entre particulares e financiamento com alienação fiduciária podem exigir outro enquadramento.
Contratos anteriores à vigência da Lei do Distrato não devem receber automaticamente as novas regras. Neles, a análise considera a legislação aplicável à contratação e a jurisprudência. O STJ já afastou a aplicação retroativa da lei em controvérsias sobre contratos anteriores.
A Súmula 543 do STJ distingue restituição integral, quando o vendedor ou construtor é exclusivamente responsável, e parcial, quando o comprador causa o desfazimento, em contratos submetidos ao CDC. Sua aplicação deve ser compatibilizada com o regime legal e temporal do caso.
3. Quanto pode ser descontado: multa de 25% ou 50%?
No distrato nas operações imobiliárias submetidas ao artigo 67-A, o desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador pode envolver pena convencional de até 25% da quantia paga. Sob patrimônio de afetação, essa penalidade pode ser pactuada até o limite de 50% da quantia paga.
Esses percentuais são limites da penalidade nesse regime, e não uma cobrança obrigatória em qualquer cancelamento. Também não representam necessariamente o total de descontos: a lei prevê corretagem e, conforme a disponibilização da unidade e as circunstâncias, encargos relativos ao imóvel.
O patrimônio de afetação separa bens e recursos vinculados ao empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. A informação deve ser conferida na documentação registral; não basta presumir que toda obra possui esse regime.
Como calcular a devolução: exemplo simplificado
Considere R$ 200.000 pagos e uma penalidade contratual válida de 25%: a multa seria R$ 50.000 e o saldo, antes de atualização e outros descontos legalmente cabíveis, R$ 150.000. Se houver patrimônio de afetação e penalidade válida de 50%, seriam R$ 100.000 de multa e R$ 100.000 de saldo preliminar.
O exemplo não é uma previsão de resultado. O cálculo real exige discriminar pagamentos, índice de correção, corretagem, encargos e causa do encerramento. No distrato imobiliário, não se deve aceitar uma rubrica genérica de “taxas” sem memória de cálculo e fundamento.
4. Qual é o prazo de devolução no distrato?
O prazo do distrato nas operações imobiliárias varia conforme a hipótese. Para o regime do artigo 67-A, relativo ao desfazimento com o incorporador, as principais referências são:
- Sem patrimônio de afetação: o saldo após as deduções é pago em parcela única, depois do prazo de 180 dias contado do desfazimento do contrato.
- Com patrimônio de afetação: a restituição ocorre em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente, observadas as deduções cabíveis.
- Revenda antecipada da unidade: se ocorrer antes dos prazos legais dessas hipóteses, o saldo deve ser pago em até 30 dias da revenda.
Acordos específicos podem prever condições diferenciadas, conforme o artigo 67-A, § 13. Por isso, prazo, forma de pagamento, atualização e consequências do atraso precisam ser expressos e avaliados antes da assinatura.
Distrato de terreno em loteamento
O loteamento possui disciplina própria. O artigo 32-A prevê, entre outros descontos, cláusula penal e despesas administrativas, incluindo arras ou sinal, limitadas conjuntamente a 10% do valor atualizado do contrato. A base de cálculo é diferente daquela usada para a penalidade das incorporações.
A lei admite restituição em até 12 parcelas mensais, com carência relacionada ao estágio das obras: em andamento, a referência é o prazo máximo de 180 dias após a data contratual de conclusão; concluídas, o prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão. A validade e incidência das deduções dependem do caso e do regime aplicável.
As regras desse artigo não se aplicam aos contratos e escrituras de lote sob alienação fiduciária. Não transfira automaticamente a multa de 25% ou 50% de um apartamento na planta para a compra de terreno.
5. Atraso da construtora e arrependimento mudam os direitos?
Sim. No distrato nas operações imobiliárias, desistência do comprador e inadimplemento da incorporadora precisam ser analisados separadamente. Uma proposta de acordo não deve ocultar quem deu causa ao encerramento.
Atraso na entrega do imóvel na planta
O artigo 43-A admite tolerância de até 180 dias corridos para entrega, desde que expressamente prevista de forma clara e destacada. Não é uma prorrogação automática para todo contrato.
Ultrapassado o prazo aplicável, sem que o adquirente tenha causado o atraso, a lei prevê resolução com devolução integral dos valores pagos e multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução, com correção. Se o comprador adimplente mantiver o contrato, há regra específica de indenização pelo atraso, que não deve ser confundida com a consequência do encerramento.
Antes de assinar um distrato imobiliário por atraso de obra, confira se a minuta descreve o fato corretamente. Uma declaração de simples desistência ou quitação ampla pode gerar discussão sobre direitos que o comprador pretendia preservar.
Posso desistir em sete dias?
Nos contratos de incorporação firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, o artigo 67-A prevê direito de arrependimento em sete dias, com devolução dos valores antecipados, inclusive corretagem. É necessário comprovar o exercício tempestivo; a lei prevê carta registrada com aviso de recebimento.
Esse prazo não é uma autorização universal para cancelar qualquer compra imobiliária sem custos. Verifique as condições da contratação e guarde os comprovantes da comunicação.
6. Como solicitar o distrato e conferir o acordo?
Para conduzir o distrato nas operações imobiliárias com clareza, organize os documentos e siga uma sequência verificável:
- Reúna os documentos: contrato, quadro-resumo, aditivos, matrícula atualizada, comprovantes de pagamento, proposta comercial e mensagens sobre a entrega.
- Identifique o motivo: dificuldade financeira, mudança de planos, financiamento não aprovado ou descumprimento do vendedor. Registre os fatos e as datas.
- Peça uma proposta por escrito: solicite protocolo e detalhamento das retenções, índice de atualização e calendário de devolução.
- Confira a minuta: verifique valor líquido, vencimentos, responsabilidade por tributos e condomínio, entrega de chaves e alcance da quitação.
- Formalize e acompanhe: guarde o instrumento assinado e confira cada pagamento, inclusive a atualização prevista.
Negativa de financiamento não assegura, por si só, devolução integral. É preciso examinar se a aprovação do crédito era condição do negócio, como os riscos foram distribuídos e se houve falha de informação.
Também pode ser avaliada a indicação de comprador substituto. Nas condições do artigo 67-A, § 9º, não incide a cláusula penal quando há substituição com anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do novo comprador.
O que fazer se a incorporadora não pagar o distrato?
Confira o vencimento e documente o inadimplemento. A cobrança pode começar por notificação e negociação. Se não houver solução, a medida judicial adequada dependerá do conteúdo e da forma do instrumento; alguns acordos permitem execução, enquanto outros exigem ação de cobrança ou discussão contratual.
Não assine recibo de valores ainda não recebidos. Se o acordo contiver quitação, procure compreender quando ela produz efeitos e quais obrigações abrange.
7. Perguntas frequentes sobre distrato nas operações imobiliárias
A incorporadora pode reter metade de tudo que paguei?
O limite de 50% refere-se à penalidade no regime de incorporação com patrimônio de afetação, nas condições legais. Não se aplica indistintamente a todo distrato imobiliário. Confira o contrato, a data da contratação, o regime registral e a responsabilidade pelo encerramento.
A multa é calculada sobre o preço total do imóvel?
Nas incorporações regidas pelo artigo 67-A, os limites de 25% e 50% da pena convencional incidem sobre a quantia paga. Para loteamentos, a regra de cláusula penal e despesas administrativas usa o valor atualizado do contrato. Confundir essas bases altera significativamente o resultado.
Posso cancelar mesmo com parcelas atrasadas?
A inadimplência não impede buscar uma solução para o contrato, mas afeta encargos, consequências e procedimentos. O pedido de distrato, isoladamente, não significa que cobranças e obrigações estejam suspensas. É preciso formalizar o encerramento ou obter a medida adequada.
Preciso de advogado para fazer um acordo?
Não há exigência geral de advogado para toda negociação extrajudicial de distrato. A assistência jurídica, contudo, permite avaliar retenções, prazos e quitação antes da assinatura, especialmente quando há atraso de obra, valores relevantes ou divergência de cálculo.
Imóvel financiado segue as mesmas regras?
Não necessariamente. A alienação fiduciária e os procedimentos de execução e leilão possuem regras específicas. Para compreender os cuidados nessa modalidade de aquisição, veja também nosso artigo sobre como comprar imóveis em leilão e avaliar seus riscos.
Como obter orientação sobre distrato imobiliário em São Paulo?
A análise começa pelo contrato, histórico de pagamentos e motivo do encerramento. A Ranieri e Monteiro Sociedade de Advogados presta orientação jurídica para avaliar o caso concreto e as alternativas de negociação ou atuação judicial.
Conteúdo informativo atualizado em setembro de 2026. A solução depende dos documentos e das circunstâncias de cada contratação.
Referências: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Súmula 543 do STJ.